전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 데 중요한 절차지만, 둘 중 하나만 마쳤다고 보호가 완성되는 것은 아닙니다. 각각 어떤 권리를 위한 요건인지, 효력이 언제 발생하는지 구분해야 합니다.
대항력은 입주와 전입신고로
주택을 인도받아 실제로 입주하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임대차를 주장할 수 있게 하는 힘입니다. 주택임대차보호법상 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 따라서 전입신고를 마친 당일에 바로 효력이 생긴다고 단정하지 말고, 신고일과 실제 입주일을 확인해야 합니다. 전입신고만 하고 아직 집을 인도받지 않았다면 요건이 갖춰지지 않을 수 있습니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
경매나 공매에서 다른 권리자보다 앞서 보증금을 배당받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자가 필요합니다. 이를 우선변제권이라고 합니다. 확정일자만 받아 두고 입주나 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 완성되지 않습니다. 반대로 입주와 전입신고를 했더라도 확정일자가 없으면 그 요건에 따른 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 계약서 원본에 확정일자를 받고, 전입신고와 입주가 완료된 날짜를 기록해 두세요. 이사나 주민등록 이전으로 요건이 끊기면 권리 행사에 문제가 생길 수 있으므로 보증금을 돌려받기 전에 주소를 옮길 상황이라면 먼저 법적 효과를 확인하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약 당일 확정일자를 받으면 충분한가요?
아닙니다. 확정일자는 계약서에 날짜를 부여하는 절차일 뿐입니다. 입주와 전입신고까지 갖춰야 우선변제권 요건을 충족할 수 있습니다.
질문 2. 전입신고는 했지만 실제 입주가 늦어지면 어떻게 되나요?
대항력은 주택 인도와 주민등록 요건이 모두 갖춰져야 하므로, 실제 입주 전에는 효력이 발생하지 않을 수 있습니다. 입주일도 확인해 두세요.